الشؤن الادارية و القانونية

عقود الإيجار في ألمانيا

عقود الإيجار في ألمانيا
خلاصة الموضوع
إذا كنت تريد السكن في ألمانيا وتحتار بين فكرة امتلاك أم استئجار شقة، فتجارب العديد من السكان سواء الألمان أو غير الألمان، تؤكد أن السكن في إيجار أفضل من امتلاك عقار، ويرجعون السبب في ذلك إلى أن عقود الإيجار في ألمانيا غير محددة المدة، ومعظمها مملوكة لشركات غايتها التأجير. على الجانب الآخر نجد أن هناك ارتفاع في قيمة العقارات بشكل لا يتناسب مع قيمة الإيجارات الشهرية، فإذا كانت قيمة أي عقار حوالي 300 ألف يورو على سبيل المثال، ففي الغالب لن تتجاوز قيمة إيجاره شهريا 1200 يورو تقريبا، وبالتالي لا يفضل الشخص تجميد هذا المبلغ بل يفضل إذا أراد أن يمتلك عقارا أن يقترض من البنك قرضا لمدة 25 عاما، فيدفع من خلاله أقساط البيت التي لا تتجاوز قيمة الإيجار. كما تتميز فكرة استئجار منزل في ألمانيا أيضا، أنه لا يتم إخلاء العقار من مستأجريه إلا لأسباب قانونية، لذلك نرى أن هناك استقرارا في عقود الإيجار، بالإضافة إلى أن نسبة تأجير المنازل تتخطى 50%، مما يسهل على السكان التنقل بين المنازل بالمدن الألمانية المختلفة إذا رغبوا في ذلك. ومن الجدير بالذكر أن الحكومة الألمانية تشجع على نظام وقانون الإيجار في ألمانيا بشكل كبير، ولذلك فإن نسبة امتلاك الشقق في ألمانيا تقل بشكل كبير للغاية، فلا تتخطى نصف النسبة من الأسر الساكنة بالدولة الألمانية، وذلك نتيجة ارتياح الكثير من الألمان لفكرة الإيجار الذي يوفر لهم الكثير من المصاريف.
ماهو سعر إيجار الشقة في ألمانيا؟

 

تتفاوت أسعار الشقق أثناء عمليات الإيجار، حيث أن قانون الإيجار في ألمانيا لا يوضع حدا معينا للأسعار، فهناك شقق يزداد سعر الإيجار بها للشهر الواحد إلى ما يتخطى 1500 يورو، وفي المقابل يوجد شقق لا يتخطى إيجارها عن حوالي 550 يورو، ويعتبر ذلك مناسبا للأسر المتوسطة الحال، خاصة أولئك اللاجئين في ألمانيا والذين يحتاجون لكل دعم حتى تتيسر لهم الحياة.

ماهي شروط تأجير شقة في ألمانيا؟

 

لتأجير أي شقة في ألمانيا يجب تقديم بعض الوثائق وهي:

الهوية الشخصية بالنسبة للمواطن الألماني، وجواز السفر للأجانب.

أوراق خاصة بالحساب البنكي، وإثبات أنك ستسدد ما عليك.

براءة ذمة “الشوفا”، وهذه الوثيقة لا تمنح لمن عليه ديون لم يسددها، وذلك في حال تمت إحالة الديون إلى شركات التحصيل ولم يسددها برغم الأعذار، كذلك لا تمنح هذه الوثيقة لمن أعلن إفلاسه.

وثيقة تثبت الدخل الشهري سواء من صاحب العمل أو من الجوب سنتر في حال كان المستأجر يتلقى مساعدات اجتماعية.

براءة ذمة من المؤجر السابق.

الإقامة لأكثر من سنة بالنسبة للاجئين.

ويمكن لذوي الدخل المحدود تقديم وثيقة “في بي إس WBS ” في بعض الولايات الألمانية.

الإمضاء على عقود الإيجار والالتزام بالسداد بعد ذلك.

هل يحق للمؤجر أن يشترط على المستأجر بعض الاشتراطات؟

 

نعم قد يشترط المؤجر على المستأجر بعض الاشتراطات، منها أنه قد يشترط عددا معينا من المستأجرين في المسكن، أو يشترط وجود أو عدم وجود الحيوانات الأليفة، أو عدم التدخين داخل المنزل، أو دفع سلفة إيجار لثلاثة أشهر بارد.

ماهو الإيجار البارد؟

 

الإيجار البارد المقصود به أن يطلب المؤجر من المستأجر دفع سلفة إيجار لثلاثة أشهر مستثنى منها التدفئة والخدمات، فالإيجار بالعموم يتألف من مبلغ ثابت، وهو الإيجار البارد، ومن مبلغ قابل للارتفاع أو الانخفاض وهو قيمة التدفئة والخدمات.

ماهي واجبات المؤجر في ألمانيا؟

 

من واجبات المؤجر في ألمانيا:

تسليم العقار خاليا من العيوب دون أي حاجة لأي إصلاح.

التعهد بالإصلاحات كلما حصل أي عطل، إن لم يكن للمستأجر دخل فيها، على سبيل المثال تعطل الجرس، أو الأقفال، أو الصنابير، أما كسر الزجاج فهي مسئولية المستأجر.

إرسال الفاتورة النهائية للتدفئة والخدمات في نهاية كل عام، وهذه الفاتورة يدفعها الجوب سنتر بشكل عام للذين يتقاضون مساعدات اجتماعية.

في حال تصليح العقار أو تحسين مواصفاته أو تجميله، وفي حال كانت الحالة تلزم إخلاء العقار، يلتزم المؤجر بتأمين سكن بديل للمستأجر لحين إنهاء الإصلاحات.

هل يحق للمؤجر زيادة الإيجار على المستأجر؟

 

نعم يحق للمؤجر زيادة قيمة الإيجار كل ثلاث سنوات بمعدل لا يتجاوز 15%، كما يحق للمستأجر إما الموافقة على الزيادة أو الرفض.

ويحبز ألا يرفض المستأجر هذه الزيادة، لأن المؤجر في حالة رفض المستأجر سيتوجه للقضاء وسيكسب الدعوى، ويؤدي ذلك إلى إجبار المستأجر على دفع رسوم ومصاريف الدعوى.

ملحوظة/

في حال كان المستأجر يتلقى مساعدات من الدولة فعليه أن يرسل الكتاب الواصل إليه إلى الجوب سنتر أو إلى الجهة التي تساعده.

هل يحق للمستأجر أن يطلب تخفيض الإيجار من المؤجر في ألمانيا؟

 

نعم، يحق للمستأجر طلب تخفيض الإيجار من المؤجر، ولكن ليحدث ذلك لا بد من توافر بعض الشروط:

في حالة ظهور عيب في العقار لم يكن ظاهرا أثناء العقد، في هذه الحالة يحق للمستأجر طلب تخفيض الإيجار.

ويجب ألا يكون العيب ضئيلا جدا، وألا يكون سبب العيب من المستأجر.

وألا يكون لدى المستأجر أي علم مسبق بالخلل عند توقيع العقد، وبقي هذا العيب غير معروف له لحين اكتشافه بعد الاستلام.

هل يحق للمستأجر تأجير العقار لغيره؟

 

لا يحق للمستأجر تأجير العقار لغيره إلا بإذن المؤجر، إلا إذا كان مكتوبا في العقد.

فالتأجير لطرف آخر يحتاج إذن خطي من المؤجر، تحت طائلة إخلاء العقار من المستأجر الثانوي والأساسي، وعادة ما يتضمن عقد الإيجار نصا صريحا بذلك، سواء بالسماح أو المنع من التأجير الثانوي.

ماهي الواجبات التي يجب أن يلتزم بها المستأجر في ألمانيا؟

 

على المستأجر في ألمانيا أن يلتزم بـ:

عدم إسكان الغير في المسكن بدون موافقة المؤجر.

عدم التأخر في دفع الإيجار الشهري.

إبلاغ المؤجر بالرغبة في إنهاء العقد والمغادرة قبل ثلاثة أشهر من تاريخ ترك العقار.

دفع التأمين وهو إيجار ثلاثة أشهر، ويمكن أن يتم تقسيطه على ثلاث دفعات، أما للأشخاص الذين يحصلون على مساعدات من الدولة فيمكنهم الحصول على قرض لأجل ذلك من الجوب سنتر ويعيدونه له أقساطا.

الالتزام بنظام المبنى، مثل عدم إصدار الأصوات والضجيج، وعدم تشغيل الأدوات الكهربائية أو عدم القيام بالاصلاحات خارج الأوقات المسموحة، مثلا بعد الساعة الثامنة مساء.

تسليم المفاتيح كاملة ودفع قيمتها إن كانت غير كاملة.

إعادة تسليم العقار للمؤجر كما تسلمه، وإزالة كافة التحسينات حتى لو كانت مهمة أو جميلة.

ماهي أنواع عقود الإيجار في ألمانيا؟

 

هناك نوعان من عقود الإيجار:

عقود بمدة محددة.

عقود غير محددة المدة. (بأجل غير محدد).

وتعد الالتزامات الشفوية فيما يخص عقود الإيجار في ألمانيا عقودا لا بد من تنفيذها، ولكن هذه يصعب عليك إثباتها في حال الخلاف، لذا لا بد من إمضاء عقود كتابية بها جميع النصوص الخاصة بتأجير العقار، ويجب أن يتضمن العقد مواصفات المنزل والمرافق المتوافرة فيه والمبلغ المتفق عليه مقابل الإيجار.

هل يعد قانون الإيجار في ألمانيا من القوانين الخانقة للسكان؟

 

لا يعد قانون الإيجار من القوانين الخانقة للسكان بدرجة كبيرة، حيث يحق لك أن تختار لنفسك البنود التي تريدها عندما تقدم على عرض عقارك للإيجار ما دمت لم تخالف القوانين.

 

السابق
الإقرار الضريبي في ألمانيا
التالي
دراسة طب الأسنان في ألمانيا